Picture by Henrik Chulu

English - Français ci-dessous

The object

The “bail emphytéotique" has its origins in Roman law. The jus emphyteuticum was only used for rural properties, on payment of a periodic fee. It thus allowed maintaining a land that was cultivated little or abandoned. Nowadays, the “bail emphytéotique" ensures the development and maintenance of large rural areas, but also of any other type of real estate. A public authority can be authorized to use the administrative “bail emphytéotique" in order to ensure the fulfillment of a public service or an operation of general interest. Several collectively occupied buildings have been legalized through this mechanism. Generally, this hapens after processes of pression and negociation that can take a few years, during which conflicts involving police forces may occur. The occupants are then recognised as performing activities that serve the public interest.

Prerogatives

The lessees have a large freedom to operate or transform the leased land or building. They can use the fund itself or even rent it to a third party.

The obligations of tenants

Tenants are obliged to take care of the real estate. They must refrain from any action that might damage the well. They must also perform the necessary maintenance and repairs on the existing buildings. However, they are not required to rebuild the buildings if they were destroyed by accident, by force majeure or as a result of a manufacturing defect prior to the lease. They must pay taxes and a rent called "canon emphytéotique" which is usually modest, or symbolic, and which is often paid on yearly base.

Duration

The lease term can be between 18 and 99 years under French law and between 27 and 99 years under Belgian law. At the end of the lease, a new contract may be signed or the tenants might leave the place. The landlord may seek judicial termination of the long lease in the event of breach of the terms of the contract or if the lessees have committed serious damage to the land/building.

Links and Examples

Social and selfmanaged space "Chez Mimir": Report concerning their "bail emphytéotique" with the city hall of Strasbourg(French)

Français

L’objet

Le bail emphytéotique trouve son origine dans le droit romain. Le jus emphyteuticum s’établissait que sur les propriétés rurales, moyennant le versement d’une redevance périodique. Il permettait ainsi de valoriser les terres peu cultivées ou à l'abandon. De nos jours, le bail emphytéotique permet d'assurer la mise en valeur et l’entretien de grands espaces ruraux, mais aussi de biens immobiliers de tout type. Une collectivité est autorisée à utiliser le bail emphytéotique administratif dans le but de permettre l'accomplissement d'une mission de service public ou la réalisation d’une opération d’intérêt général. Ainsi de nombreux bâtiments occupés par des collectifs de manière illégale ont pu être légalisés en faisant valoir l’intérêt des activités menées dans ces lieux pour la communauté.

Les prérogatives

L’emphytéote dispose d’une grande liberté pour exploiter ou transformer le fonds loué. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-même ou même le louer à un tiers.

Les obligations du locataire

Le locataire est tenu de prendre soin de l’objet de location. Il doit effectuer, sur les constructions existant au jour de la conclusion du bail, les réparations nécessaires à son entretien mais il n’est cependant pas tenu de reconstruire les bâtiments si ceux-ci ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite d’un vice de construction antérieur au bail. Il doit s’abstenir de faire tout acte qui pourrait détériorer le bien. Il doit payer les taxes et un loyer appelé « canon emphytéotique » qui est généralement modeste, voire symbolique, et est souvent payé par annuité.

Durée

La durée du bail peut être comprise entre 18 et 99 ans en droit français et entre 27 et 99 ans en droit belge. En fin de bail, un nouveau contrat peut être signé ou la personne doit quitter les lieux. Le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail emphytéotique, en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si l’emphytéote a commis sur le fonds des détériorations graves.

Liens et Exemples

L'espace social autogéré "Chez Mimir": Rapport concernant le bail emphytéotique avec la mairie de Strasbourg